Crowd Funding in der Immobilienprojektentwicklung

Ein Gastbeitrag von Alexander Loebus. Herr Loebus ist Architekt und Projektentwickler in Wien. Dieser Blogpost beinhaltet weitere Informationen zu Crowdfunding  für Immobilienprojektentwicklungen zum Vortrag bei der Real Estate Lounge in Wien am 15.09.2017.

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Historie des Crowd Fundings

Crowd Funding ist nicht neu – schon im 18. Jahrhundert wurde der Bau des Sockels der New Yorker Freiheitsstatue durch 160.000 Einzelpersonen finanziert.
In den frühen 2000 ern hat zuerst vor allem die Musikbranche Crowd Funding genutzt, um z.B. das erste Album vorzufinanzieren – über das Internet, was mittlerweile ein wesentliches Merkmal des Crowd Funding ist. 2009 wurde in den USA die bekannte Crowdfunding-Plattform Kickstarter.com gegründet, später RocketHub und andere. Meistens präsentieren sich Start-Ups online mit einem Video und werben für Ihre neue Geschäftsidee. Mit der Unterzeichnung des JOBS Act (Jumpstart Our Business Startups Act) in den USA durch Präsident Barack Obama wurde erstmals eine gesetzliche Grundlage für Crowd Funding geschaffen.

In Deutschland sammelte 2012 die Kölner Firma Brainpool für den geplanten Kinofilm zur TV-Serie Stromberg innerhalb einer Woche eine Million Euro ein. Trotz dieser Erfolge galt Crowdfunding bisher eher als eine Variante für die Finanzierung von Nischen-Projekten. Seit die Novelle des Kleinanlegerschutzgesetzes 2015 Crowd Funding in Deutschland neu geregelt hat, wird das Geschäftsmodell jedoch auch immer öfter für die Finanzierung von Immobilienprojekten genutzt.

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Merkmale des Crowd Fundings:

• Beim Crowdfunding wird das Risiko auf zahlreiche Investoren zu kleinen Beträgen verteilt.
• Die Kommunikation zwischen Geldgeber und -nehmer wird über eine Plattform im Internet realisiert – der Geldnehmer veröffentlicht über diese Plattform eine weitgehend offene Ausschreibung.
• Die durch Crowdfunding erzielten Gelder sind an die jeweilige Aktion zweckgebunden.

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Wie funktioniert es?

• Über eine Internetplattform werden Immobilienprojekte vorgestellt um von vielen einzelnen Kleinanlegern (Mezzanin-) Kapital für die Umsetzung des Projekts zu sammeln (meist € 100,- bis € 5.000,-).
• Investments erfolgen in der Regel in Form von Nachrangdarlehen. Daher gibt es für die Anleger keine wirkliche Besicherung – das Risiko, bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals, ist relativ hoch.
• Die Betreiber der Plattformen raten Investoren daher nur jene Beträge zu investieren, deren Verlust für sie wirtschaftlich verkraftbar ist und eher kleinere Beträge in verschiedene Projekte zu investieren (Vermeidung von Klumpenrisiko).
• Zusätzlich führen die Plattformbetreiber zur Absicherung der Anleger eine Vorprüfung der Projekte durch:
  1. Erfahrung, Referenzen und Bonität des Immobilienentwicklers
  2. Evaluierung der Wirtschaftlichkeit des Projekts
     • Baukosten
     • Finanzierungskosten
     • Verkaufserlöse
  3. Normalerweise wird Crowd Funding als sinnvolle Ergänzung zu einer bereits bestehenden Bankfinanzierung eingesetzt, sodass auf einer Betreiberplattform vorgestellte Projekte auch meistens bereits durch die jeweiligen Finanzierungsinstitute vorgeprüft sind.
• Nach erfolgreichem Abschluss des Immobilienprojekts, bzw. nach Ende der Darlehenslaufzeit (meist 2-3 Jahre) wird der Crowd das eingesetzte Kapital zzgl. Zinsen (meist zw. 6-8% / Jahr) wieder ausbezahlt. Alternativ werden die Zinsen auch jährlich ausbezahlt.
• Für den Anleger fallen meist keine Nebenkosten an. Die Vermittlungs- und Management Fee (im Mittel ca. 2% / Jahr) der Plattformbetreiber für die rechtliche und organisatorische Abwicklung (Vertrags- und Datenmanage-ment) der Kapitalbeschaffung trägt in der Regel der Immobilien-Projektentwickler.
• Bis zu einem gewissen Schwellenbetrag (ca. €5.000,-) sind die Zinserträge für den privaten Kleinanleger steuerfrei.

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Vorteile für den Immobilienprojektentwickler:

• Über die Crowd Funding Plattform erhält der Projektentwickler Zugang zu einer großen Community an Investoren.
• Durch die Resonanz der Crowd erhält der Projektentwickler ein erstes Feedback einer größeren Anzahl an Marktteilnehmern in einer sehr frühen Phase des Immobilienprojekts.
• Durch die Präsentation des Bauvorhabens auf einer Crowd Funding Plattform erhöht sich der Bekanntheitsgrad der Immobilie (und des Entwicklers).
• Die Crowd Funding Plattform kann daher auch als Marketinginstrument eingesetzt werden. In vielen Fällen werden einige Anleger auch zu Käufern!
• Die Crowd erwirbt in der Regel keine Anteile an der Projektgesellschaft – und hat somit auch kein Mitspracherecht bei Unternehmensentscheidungen

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Immobilien – Crowd Funding Unternehmen in Österreich

• Rendity www.rendity.com
• Dagobertinvest www.dagobertinvest.at
• REVAL www.reval.co.at
• HOMEROCKET www.homerocket.com
• IMMOFUNDING www.immofunding.com

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Immobilien – Crowd Funding Unternehmen in Deutschland

• EXPORO www.exporo.de
• ZINSLAND www.zinsland.de
• Bergfürst www.bergfuerst.de
• iFunded www.ifunded.de
• ReaCapital www.reacapital.de
• Engel & Völkers Capital www.ev-capital.de
• SAREGO www.sarego.de
• GRUNDAG www.grundag.de
• RENDITEFOKUS www.renditefokus.de
• Kapitalfreunde www.kapitalfreunde.de
• immo-folio www.immo-folio.com

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Das Geschäft wird digital und die Kunden nehmen es an. Die Beträge, die in Immobilien Crowdfunding platziert werden, steigen sprunghaft an:
während im Gesamtjahr 2016 im deutschsprachigen Raum rund 66 Millionen Euro investiert wurden, waren es gemäß jüngster Statistik allein im ersten Halbjahr 2017 schon 78,5 Millionen.
Einzelne Vertreter des Marktes gehen von einer Verzehnfachung des Volumens in den kommenden 3 bis 5 Jahren aus.“
(www.dagobertinvest.com)

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Empfehlung der Redaktion zu Crowdfunding in der Immobilienbranche:

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Presseartikel zum Crowdfunding Projekt “LEO” von Herrn Loebus

Presseartikel Rasum of SKY Gardens vom 26.01.2016

Pressemitteilung vom 05.04.2017

Pressemitteilung vom 14.09.2017

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