Nur wer das Immobiliengeschäft neu versteht, wird gewinnen

Ein Gastbeitrag von Nessim Djerboua. Geschäftsführer bei der EverReal GmbH. Das Startup EverReal ist im Bereich der Digitalisierung der immobilienbranche tätig. Dieser Post beinhaltet weitere Informationen zum Vortrag bei der Real Estate Lounge in München am 17.05.2017. Der Podcast wird von Alexander Schmid gesprochen.

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Die Welt wird digitaler — das Immobiliengeschäft auch

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40% der heutigen Fortune 500-Firmen werden bis 2025 nicht mehr existieren, so die Prognose einer Studie der Washington University. Über die Hälfte sind bereits in den letzten 15 Jahren verschwunden. Die Cisco-Studie „The Digital Vortex: How Digital Disruption Is Redefining Industries“ prophezeit, dass sich aufgrund der digitalen Transformation 40% der Unternehmen in jeder Branche innerhalb der nächsten fünf Jahre in einem völlig veränderten Wettbewerbsumfeld wiederfinden werden. Nur wer seine Prozesse und Strukturen so umbaut, dass er schnell auf Marktveränderung reagieren kann, wird überleben. Wie steht es um Immobilienunternehmen?

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Weg vom geschlossenen System hin zur Schnittstellen-Ökonomie

Lange Zeit glaubte die Immobilienwirtschaft hierzulande, nicht von der Digitalisierung betroffen zu sein. Was sind schon digitale Daten und virtuelle Realitäten, wenn man mit Ziegelsteinen und Mörtel handelt? Software kann das nicht ersetzen. Das stimmt, aber die Immobilie selbst dient nur als Mittel zum Zweck. Die Technologien und die Daten, die eine Immobilie in der Zukunft umgeben, stellen einen sehr wichtigen Erfolgsfaktor dar.

Schon heute profitieren Unternehmen auf der ganzen Welt vom Zugang zu modernen schnittstellenbasierte Ökosystemen, die unterschiedliche Systeme und Schritte der Wertschöpfungskette miteinander verbinden und automatisieren. Früher haben Unternehmen in einem in sich geschlossenen System mit vielen manuellen Prozessen gearbeitet, was teuer, langsam und inflexibel war. Heute können sich Unternehmen in kürzester Zeit an verschiedene Anbieter anbinden, deren bereits entwickelte Services nutzen und dadurch schnell und kosteneffizient Mehrwert für ihre eigenen Kunden generieren. Man nennt dieses Modell „Schnittstellen-Ökonomie“, das technisch über sogenannte APIs (Application Programming Interface) abgebildet wird. Wir werden in einem der nächsten Beiträge darauf eingehen. Hier schon mal ein Vorgeschmack:

In Amsterdam ist vor zwei Jahren mit „The Edge“ das „intelligenteste Gebäude der Welt“ realisiert worden. Eine 40.000 m² große Büroimmobilie, deren Betrieb von Daten gesteuert wird. Durch die Verknüpfung vieler verschiedener Anbieter genießen alle involvierten Parteien Vorteile: Ihr Leben wird einfacher, sie sparen Kosten und die Profitabilität erhöht sich.

„The Edge“ bietet folgende Vorteile dank moderner schnittstellenbasierter Technologie und Anwendungen:

• Komfort für die Menschen, die dort arbeiten: automatische Temperatur- und Lichteinstellung, Zuweisung von einem Arbeitsplatz basierend auf persönlichen Präferenzen und Terminen — um nur ein paar Annehmlichkeiten zu nennen.
• Durch den Zugriff auf Echtzeit Betriebsdaten, kann das Facility Management effizienter Zusammenarbeiten aber auch bessere datengetriebene Entscheidungen treffen.
• Die Verknüpfung von verschiedenen Technologien und Anwendungen, ermöglicht es dem Mieter die Kapazitäten des Gebäudes optimal zu nutzen und damit Kosten zu reduzieren.
• Mit dieser schnittstellenbasierten Infrastruktur, könnender Eigentümer und Vermieter sich im Markt klar differenzieren, aber auch in Zukunft ganz einfach weitere umsatzgenerierende Dienstleistungen für den Mieter anbieten.

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Ein neues Geschäftsverständnis muss her: Immobilie-as-a-Service

Die Schnittstellen-Ökonomie erfordert ein Umdenken dessen, was wir unter Immobiliengeschäft verstehen. Am leichtesten lässt sich das verstehen, wenn wir als Vergleich die Automobilbranche heranziehen, da sie vor ähnlichen Herausforderungen steht: Google, Uber und Tesla sind die ersten Unternehmen, die ein Auto nicht als singuläres Produkt betrachten, sondern als vernetzten Mobilitätsservice. Eine Denkweise, die traditionellen Autobauern bislang fremd ist, da ihr Geschäftsmodell auf verkauften Stückzahlen basiert. Im Januar 2017 hat Daimler eine Kooperation mit Uber angekündigt, um zukünftig autonom fahrende Mercedes-Fahrzeuge anzubieten. Ein Move in die richtige Richtung.

Was passiert nun, wenn aus dem Produkt Immobilie ebenfalls ein Service wird? Aus Büroflächen werden vernetzte Hubs. Office-as-a-Service, sozusagen. Wohnungen funktionieren wie Hotels. Ladengeschäfte werden mobil. Dort, wo es hip ist, machen die Stores auf. Ist der Hype verflogen, ziehen sie weiter. Langfristige Mietverträge? Wozu noch in einer mobilen, vernetzten Welt! Alle dazugehörigen Prozesse werden online abgewickelt: Vermietung, Vertragsabwicklung, Abrechnung und Bezahlung. Was nach Zukunftsmusik klingt, wird von einigen Global Playern wie WeWork und Second Home bereits ansatzweise getestet, während etablierte Immobilienunternehmen skeptisch zusehen. Es wird jedoch nur eine Frage der Zeit, bis die Digitalisierung das Immobiliengeschäft so grundlegend umgekrempelt hat, dass nur diejenigen erfolgreich sein werden, deren Unternehmensprozesse durchgängig digitalisiert sind.

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E-Mail und Excel war gestern

Wie müssen sich Immobilienunternehmen neu aufstellen, wenn sie sich als Immobilie-as-a-Service verstehen und was haben sie davon? Kunden erwarten, dass sie zu jeder Zeit von jedem Ort über alle Endgeräte hinweg mit einem Unternehmen kommunizieren können und Zugriff auf ihre Daten haben. Wenn das mit Amazon, Zalando, Uber und Co. funktioniert, sollte das auch mit dem Vermieter oder Immobilienverwalter möglich sein.

Immobilienunternehmen müssen eine serviceorientierte Onlineplattform anbieten, über die alle Kunden bzw. mieterrelevanten Prozesse ablaufen können. Denn dadurch verschlanken sich Abläufe, was die Kosten senkt. Zudem können Immobilienunternehmen über eine solche Plattform weitere umsatzgenerierende Lösungen anbieten, wodurch Mehrwert entsteht, was wiederum zur Kundenbindung beiträgt. Kurzum: Vernetzte Prozesse erleichtern das Leben und verbessern das Geschäft.

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Digitalstrategie ist Aufgabe des Top-Managements

Höchste Zeit, dass die Führungsspitzen von deutschen Immobilien-unternehmen die Wichtigkeit einer Digitalstrategie erkennen, die den Weg und das Ziel der Transformation aufzeigt. Dabei geht es jedoch um mehr als eine wettbewerbsfähige IT-Infrastruktur mit schnittstellenbasierten Software-Anwendungen oder darum, durch den Einsatz von Web-Technologien die hierarchischen Arbeitsstrukturen des 20. Jahrhunderts zu öffnen, um sie technisch kompatibel für die Anforderungen an Vernetzung, Transparenz und Kommunikation zu machen. Die Digitalstrategie ist keine Aufgabe der IT-Abteilung, sondern die Aufgabe vom Top-Management, da diese nicht nur die Technologie betrifft, sondern alle Abteilungen, Prozesse, Kundeninteraktionen, und vieles mehr.

Zeitgleich muss auch ein kultureller Wandel im Unternehmen stattfinden, der einen kritischen Blick auf Bestehendes erlaubt und Fragen zulässt:

• Wie sieht das Geschäftsmodell heute und in Zukunft aus?
• Welche Abläufe müssen digital miteinander vernetzen werden, so dass Kosten reduziert und Prozesse effizienter werden?

Gerade Immobilienverwaltungen, deren Tätigkeiten immer anspruchsvoller und aufwendiger werden, die jedoch gleichzeitig unter hohem Kostendruck stehen, kann die Digitalisierung helfen, die Produktivität zu steigern.

• Was macht einen modernen Mieter- bzw. Kundenservice im Internetzeitalter aus?
• Wozu können Daten genutzt werden?
• Hilft deren Analyse, mehr Umsatz mit dem jetzigen Immobilienbestand zu generieren?

Nur durch Offenheit und innovatives Denken können Ideen für neue Geschäftsmodelle entstehen, deren Umsetzung die Technik dann zwar ermöglicht, die aber nicht alleine daraus erwachsen, nur weil ein analoger Ablauf digitalisiert wurde.

Die Konzeption einer Digitalstrategie ist also Aufgabe des Top-Managements und darf keinesfalls „wegdelegiert“ werden. Außerdem wäre die Ernennung eines Chief Digital Officers zu empfehlen, um die digitale Transformation fest im Unternehmen zu verankern.

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Beschleunigter Wettbewerbsvorteil durch Startup-Partnerschaften

Stellt sich abschließend die Frage, wer die richtigen Partner für die digitale Transformation sind. Schließlich muss nicht jedes Immobilienunternehmen das Rad neu erfinden, in dem es Software oder eine Webapplikation speziell für sich entwickeln lässt. Viele Innovationen lassen sich schneller durch die Zusammenarbeit mit entsprechend ausgerichteten Start-ups realisieren, die neben einer hohen Internetaffinität und technologischem Know-how, mit den Strukturen in Immobilienunternehmen vertraut sind, darüber hinaus aber auch den Fokus auf die Skalierbarkeit von Geschäftsmodellen haben. So kann sich das Immobilienunternehmen auf sein Kerngeschäft konzentrieren, während sich das Start-up um die laufende Weiterentwicklung der Lösung kümmert.

Läuft es zwischen den Parteien optimal, ergeben sich aus der Fragestellung einer Herausforderung, Lösungsansätze für weitere Handlungsfelder, da interne Unternehmensabläufe ganzheitlich und auf die digitale Zukunft projiziert betrachtet werden. Stück für Stück wandeln sich so zuvor analoge Abläufe in digitale, ohne dass es zu Reibungsverlusten bei Mitarbeitern und/oder Kunden kommt. Im Gegenteil. Ist die digitale Transformation erst einmal auf den Weg gebracht, kann sich nach kurzer Zeit keiner mehr vorstellen, wie die Zeit ohne die smarten Helfer war.

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