Die Technische Due Diligence – ein wichtiges Instrument bei Immobilientransaktionen

Ein Gastbeitrag von Bernd Rosoly, Veranstalter der Real Estate Lounge in Hamburg und Geschäftsführer der Mocuntia Property Consulting GmbH. Das Unternehmen ist auf Ankaufsberatung im Bereich der Immobilienbranche spezialisiert. Dieser Blogpost beinhaltet weitere Informationen zum Vortrag bei der Real Estate Lounge in Hamburg am 02.11.2017. Der Podcast wird von Alexander Schmid gesprochen.

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Der Teufel steckt im Detail – so ein bekanntes Sprichwort. Auch bei Immobilien entscheiden oft Details, wenn sich die Frage stellt, ob das kaufgegenständliche Gebäude einen guten baulichen Zustand aufweist, die technische Gebäudeausrüstung auf einem marktadäquaten Niveau ist und alle Anlagen ordentlich gewartet werden. Man sollte meinen, dass eine sorgfältige technische Zustandsüberprüfung mit der Feststellung von Chancen und Risiken, sowie der Identifizierung von Schäden und Mängeln und den damit verbundenen finanziellen Aufwendungen, eine gängige und übliche Vorgehensweise bei Immobilien-Transaktionen ist.

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Die Erfahrungen aus den letzten Jahren, insbesondere in den Jahren vor der globalen Finanzkrise in 2007, haben jedoch gezeigt, dass sich die Märkte zugespitzt haben und die Preise für gewerbliche Immobilien immer weiter im Steigen begriffen waren. Dazu kam eine Verknappung von interessanten und renditestarken Objekten. Das war damals die Grundlage für viele Investoren, die sich in der Regel in einem Bieterwettstreit befanden, die Due Diligence Prüfungen sehr schnell und oftmals nicht mit der gebotenen Sorgfalt durchzuführen.

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Auch heute haben wir wieder eine sehr ähnliche Situation an den Immobilienmärkten. Dieses Mal sind es die niedrigen Zinsen und verhältnismäßig schlechten Renditen, die immer mehr Investoren in die Immobilienbranche treiben. Dabei sind viele Investoren reine Finanzinvestoren und verstehen von der Anlageklasse Immobilien oftmals nur sehr wenig. So ist es nicht verwunderlich, dass heute erneut Player am Markt sind, die eine detaillierte technische Prüfung des Kaufobjekts für nicht notwendig erachten. Da sich seit damals die Vorgaben und Bedingungen der finanzierenden Banken stark verändert haben, werden technische Due Diligence Prüfungen zwar beauftragt und von den Dienstleistern in der Regel nach bestem Wissen und Gewissen durchgeführt, allerdings ist vermehrt festzustellen, dass die Banken nach Risikofaktoren in den Technischen Due Diligence Reports suchen. Diese werden mit Zuschlägen belegt, so dass die Finanzierung für den Darlehensnehmer „teurer“ wird. Dies ist u.a. auch ein Grund dafür, dass der Kaufinteressent und Auftraggeber einer Technischen Due Diligence gerne einen Bericht hätte, der das Objekt der Begierde in einem guten Licht dastehen lässt.

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Bei einer mittlerweile sowieso schon relativ niedrigen Renditeerwartung sind technische Defizite und die zwangsläufig damit verbundenen Investitionen für Sanierungen und Reparaturen weder beim Verkäufer noch beim Käufer einer Immobilie gern gesehen. Aus diesem Grund werden oftmals Ausgaben im Rahmen des Immobilienbetriebs zu Gunsten einer geringfügig besseren Rendite für die Kapitalanleger gekürzt oder ganz gestrichen. So werden notwendige Reparaturen und Erneuerungen von Anlagen oder Anlagenteilen auf unbestimmte Zeit in die Zukunft verschoben und Wartungen werden nicht regelmäßig durchgeführt oder ganz gestrichen. Die Folge ist ein zunehmend schlechterer Allgemeinzustand von Immobilien, die sich derzeit auf dem Markt befinden.

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Eine sorgfältige technische Prüfung des Kaufobjekts deckt solche Defizite auf; mit der Folge, dass oftmals ein höherer Investitionsbedarf besteht als vorab angenommen. Bei einem derzeit vorherrschenden „Verkäufermarkt“ lassen sich die Investitionsausgaben für Reparaturen, Sanierungen und Erneuerungen von Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung, sog. CAPEX (“Capital expenditure“) oftmals nicht oder nur teilweise auf dem Verhandlungsweg am geforderten Kaufpreis in Abzug bringen.

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Diese Zeiten sind gleichermaßen spannend wie gefährlich, denn Investoren sollten auf keinen Fall die Sorgfältigkeit bei der technischen Prüfung eines Kaufobjekts vernachlässigen, egal welche Einflüsse und Zwänge bestehen mögen, auch dann nicht, wenn das Prüfungsergebnis und die ermittelten Schätzkosten für die notwendigen Investitionsausgaben höher liegen, als es Kaufinteressent und Verkäufer erwartet haben. Überraschende Mehrkosten und Fehlinvestitionen werden somit vermieden.

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