Mit dem Restnutzungsdauergutachten die Abschreibung erhöhen

Mit verkürzter Nutzungsdauer zu mehr Cashflow und Steuerersparnis
Ein Immobilienkauf ist zumeist mit erheblichen Anschaffungskosten verbunden. Die Behörden sind sehr darauf bedacht die Möglichkeit stark einzuschränken, solche Kosten von der Steuer abzusetzen.
Es dürfen nur die Kosten angesetzt werden, die auf das Gebäude entfallen. Diese müssen dann im Normalfall über 50 Jahre in Deutschland und je nach Anschaffungszeitpunkt über 63 Jahre in Österreich abgeschrieben werden.
In Deutschland gibt es allerdings die Möglichkeit, die Abschreibungsdauer von Bestandsimmobilien auf bis zu 12 Jahre zu verkürzen. Was es dafür braucht, ist ein Restnutzungsdauergutachten.
Jasper Shouw erklärt, was Du über Restnutzungsdauer Gutachten wissen musst
In unseren Podcast mit Jasper Shouw erfährst Du alles über das Thema Restnutzungsdauer. Du findest Die Folge auf Youtube oder auf allen Podcast Kanälen, z.B. auf Spotify.
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Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die verbleibende Nutzungsdauer einer Immobilie. Diese Nutzungsdauer ist maßgeblich für die Abschreibung der Immobilie. Neben wirtschaftlichen und technischen Aspekte, spielen auch die rechtlichen Gegebenheiten eine Rolle.
Unter Berücksichtigung dieser erhält man Aufschluss darüber über welchen Zeitraum sich das Gebäude bei normaler Instandhaltung wirtschaftlich nutzen lässt.
Wesentliche Faktoren die Einfluss auf das Ergebnis eines Restnutzungsdauergutachtens haben, sind das Baujahr und der Modernisierungsgrad. Auf Basis von nur wenigen Angaben kann bereits eine sehr präzise Schätzung zum Steuervorteil erfolgen.

Wesentliche Steuerersparnis für Kapitalanleger
Wird im Gutachten zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 12 Jahren ermittelt, bedeutet das eine jährliche Abschreibung von etwas mehr als 8%.
Schauen wir uns das an einem konkreten Beispiel an:
Ein durchweg instand gehaltenes Zweifamilienhaus wurde im Jahr 1948 gebaut und seither nicht kernsaniert. Vor knapp 20 Jahren haben signifikante Modernisierungen in Form von dem Austausch der Heizung und der Teilmodernisierung der elektrischen Leitungen stattgefunden.
Die angefallenen Anschaffungskosten lagen bei ca. 360 TEUR. Durch den Nachweis der tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer von 19 Jahren, erhöht sich die jährliche Abschreibung von rd. 7.200 EUR auf rd. 19.000 EUR. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% ergibt das einen Nettovorteil von ca. 4.950 EUR pro Jahr.
In den 10 Jahren bis zum steuerfreien Verkauf Dadurch landen in den 10 Jahren bis zum möglichen steuerfreien Verkauf ca. 49.500 EUR mehr in der Tasche des Kapitalanlegers.
Anerkennung durch Finanzämter
Deutsche Finanzgerichte unterstützen Vermieter kontinuierlich in ihrem Recht auf Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer. 2021 wurde die Rechtsprechung bestätigt, dass Vermieter jede geeignete Methode zum Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer verwenden können.
Gutachten müssen allerdings von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Stellen erstellt werden und eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes berücksichtigen. Darüber hinaus muss das Gutachten explizit zum Nachweis der Restnutzungsdauer angefertigt werden. Ein Verkehrswertgutachten kann beispielswiese zum Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer nicht herangezogen werden
Fazit
Ein Restnutzungsdauergutachten ermöglicht es, die Abschreibungsdauer von Gebäuden deutlich zu reduzieren und erhebliche Steuerersparnisse zu erzielen. Dadurch kann die jährliche Abschreibung erhöht und der Cashflow verbessert werden. Dies ist besonders für Kapitalanleger attraktiv, da mehr Nettogewinn aus den Mieteinnahmen verbleibt.
Weitere Infos findest du auf www.gutachten-nutzungsdauer.com